Льготная ипотека: спеши, а то опоздаешь!

Правительство РФ поддержало предложение Минстроя и Российского союза промышленников и предпринимателей о снижении льготной ставки по ипотеке до 12%. 13 марта Дмитрий Медведев подписал постановление о выделении банкам 20 миллиардов рублей. Как повлияет этот шаг на рынок недвижимости в Самарской губернии, обсудили эксперты на «круглом столе» в пресс-центре «Комсомольской правды».

В тренде - новостройки

Ирина Симакова

- Программа субсидирования ипотеки позволяет гражданам нашей страны улучшить свои жилищные условия при финансовой поддержке государства, - пояснила заместитель председателя правления ОАО «Первобанк» Ирина Симакова. - Один из вариантов такой поддержки - социальная ипотека. Речь идет о реализации льготных ипотечных программ для отдельных категорий граждан. Еще один механизм помощи государства реализован в программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой в российских регионах строится доступное жилье. Ключевым преимуществом социальных ипотечных программ является льготная ставка по кредиту. В настоящее время она составляет от 10,9% годовых при первоначальном взносе от 50% и сумме кредита в пределах 1,5 млн рублей. Для граждан, не относящихся к социальной категории, но планирующих купить жилье на первичном рынке, сейчас реализуется госпрограмма субсидирования процентных ставок по ипотеке. Она позволяет оформить ипотечный кредит на покупку жилья в новостройке по ставке до 12% годовых. Максимальная сумма кредита для нашего региона составляет 3 млн рублей. Первоначальный взнос - 20%, срок кредита - до 30 лет. Первобанк предлагает своим клиентам ипотечные кредиты в рамках этих госпрограмм, а также несколько других ипотечных программ. Так, у нас можно получить кредит при первоначальном взносе от 10% от стоимости приобретаемой квартиры. Также в банке действует программа «Назначь свою ставку», в рамках которой заемщик может снизить ставку по кредиту на 1,5%. Кредитные продукты Первобанка распространяются на приобретение не только квартир, но и комнат, долей в них.

Евгений Прошин

- Программа субсидирования ипотеки разработана государством с целью поддержки ипотечного кредитования на кризисный период в стране и для обеспечения предоставления гражданам ипотечных кредитов по докризисным процентным ставкам, - отметил директор Департамента развития бизнеса в Поволжском регионе ПАО АКБ «Балтика» Евгений Прошин. - В банке «Балтика» предъявляют следующие требования к заемщикам по данной программе: первоначальный взнос - от 20%, минимальный стаж на последнем месте работы - от трех мес., подтверждение дохода как справкой по форме 2НДФЛ, так и справкой по форме банка. Обязательным условием данной программы является то, что продавцом квартиры должен выступать застройщик по договору долевого участия или другое юридическое лицо по договору уступки прав требований либо по договору купли-продажи, если у юридического лица либо у застройщика оформлено право собственности на жилое помещение. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 12% годовых независимо от суммы кредита, срока кредитования и первоначального взноса.

Екатерина Маклакова

- Программа субсидирования ставки по ипотеке направлена прежде всего на поддержку строительного сектора, - пояснила начальник отдела ипотечного кредитования ЦИК «Октябрьский» самарского филиала ВТБ24 Екатерина Маклакова. - Получить такой заем возможно на любую новостройку из числа аккредитованных в банке застройщиков. Подчеркну, что аккредитация в банке - это дополнительная гарантия безопасности для заемщика, который вкладывает деньги в еще недостроенный объект. Как правило, основные крупные строительные организации аккредитованы во многих банках. Например, в банке ВТБ24 более 100 аккредитованных объектов, так что людям есть из чего выбирать. Ставка по льготной ипотеке в нашем банке составляет 12% вне зависимости от размера первоначального взноса.

- Список застройщиков по программе «Жилье для российской семьи» определен специальной комиссией и размещен на сайте этой программы, - отметила Ирина Симакова. - Все они осуществляют строительство жилья экономкласса, стоимость квадратного метра которого не превышает 35 тысяч рублей. По остальным программам с субсидированием заемщик может приобрести строящиеся жилые объекты у застройщиков, соответствующих ряду требований, в том числе имеющих не менее чем трехлетний опыт работы в данной сфере. А предполагаемый ввод объекта в эксплуатацию должен состояться в течение двух лет.

- В Инвестторгбанке отсутствуют ограничения по форме подтверждения доходов заемщика. В случае, если у клиентов нет возможности подтвердить доход справкой 2НДФЛ, то можно предоставить справку по форме банка, процентная ставка по кредиту при этом не повышается, - пояснила начальник Управления розничного бизнеса ФАКБ «Инвестторгбанк»(ПАО) «Самарский» Светлана Миронова. - Процентная ставка по программе субсидирования в нашем банке зависит от размера первоначального взноса: если он составляет менее 40%, то ставка - 11,9% годовых, если более 40% - 11,8%, а после оформления права собственности на объект - 11,7%.

Стимул развития

Алексей Ульянин

- Программа льготного ипотечного кредитования не только приведет к росту спроса на ипотеку и стимулирует рынок недвижимости, - уверен генеральный директор ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт» Алексей Ульянин. - Она окажет влияние на множество смежных отраслей, таких как производство строительных материалов, страховой и оценочный бизнес, работа ипотечных брокеров и т.д. - одно рабочее место в строительном секторе «тянет» за собой 7 - 8 мест в смежных отраслях. Изменится и динамика цен: если с конца прошлого года паника на валютном рынке повлекла за собой рост спроса на недвижимость и, как следствие, повышение цен, то сейчас мы наблюдаем обратную ситуацию - цены откатываются назад, особенно на фоне укрепления рубля. Максимальное снижение цен традиционно можно ожидать к лету.

Антон Савин

- Рынок недвижимости и ипотеки, несомненно, оживится, - пояснил менеджер Управления ипотечного кредитования банка «ГЛОБЭКС» Антон Савин. - Во-первых, скажется эффект низкой базы последних месяцев, во-вторых, предлагаемые по льготной программе условия гораздо выгоднее, чем до наступления известных событий декабря 2014 года. Если в прошлом году средние ставки по ипотеке на первичном рынке держались в диапазоне 12 - 14,5% годовых, то сейчас ставки у банков унифицированы и находятся в районе 12%. По сути, банки работают по старым «лекалам», но с более привлекательной процентной ставкой. С учетом схожести условий кредита у банков, вступивших в программу, заемщики уделяют больше внимания иным параметрам: скорости рассмотрения заявки, величине дополнительных расходов по сделке, удобству в обслуживании.Общая тенденция рынка недвижимости последнего времени - все покупают новостройки. Вторичный рынок в стадии охлаждения. Как правило, люди хотят продать свою «вторичку», взять ипотеку по субсидированной программе и вложиться в «первичку», что еще больше смещает спрос в сторону первичного рынка. Компании-застройщики работают в плановом режиме, цены на объекты не меняются, если и растут, то в зависимости от степени готовности объекта. Все участники рынка недвижимости рады наступившему оживлению и будут работать более внимательно и аккуратно, боясь спугнуть вновь наметившийся рост, т.к. конкуренция среди участников рынка ужесточилась.

- Конец 2014 года был охарактеризован высоким спросом покупателей недвижимости и большим количеством выдаваемых ипотечных кредитов, - рассказывает Евгений Прошин. - Однако повышение ключевой ставки в декабре 2014 года заставило банки резко прекратить или значительно уменьшить объемы ипотечного кредитования. В начале 2015 года уже не все могли предложить ипотечные кредиты, а многие сократили количество программ или ужесточили требования к заемщику. В связи с этим количество сделок с недвижимостью с начала 2015 года значительно сократилось. В настоящее время благодаря государственной поддержке спрос на ипотечные кредиты вновь начал повышаться.

- За две недели действия программы количество заявок на ипотеку уже увеличилось вдвое, - говорит Екатерина Маклакова. - Конечно, объемов 2014 года мы пока не достигли, но положительная тенденция налицо. 12% по ипотеке - ставка, на которую клиенты готовы идти, а вложение денег в квадратные метры всегда целесообразно. При этом, если раньше приходило много инвесторов, которые вкладывали деньги в новостройки, то сейчас большинство покупает жилье для себя. Если для вас актуальна покупка жилья и вы просто ждете лучших условий, я бы не рекомендовала откладывать решение этого вопроса: выделенная на льготную программу сумма в 20 миллиардов рублей при таком большом количестве желающих может очень быстро закончиться. Некоторые эксперты прогнозируют, что эти средства заемщики выберут уже к лету. А будет ли новый транш, пока неизвестно…

Светлана Миронова

- С начала года «Инвестторгбанк» применил так называемые «заградительные ставки» по ипотеке: высокий процент должен был остановить желающих взять ипотеку в нестабильных экономических условиях, - рассказала Светлана Миронова. - С начала действия льготной программы мы отмечаем существенный рост числа заявок. Очевиден интерес прежде всего со стороны конечных потребителей.

Сумма кредита должна быть комфортной

Финансовые специалисты советуют самарцам при принятии решения об ипотечном кредите тщательно просчитывать собственные возможности.

- Ключевое правило при расчете комфортной суммы кредита - платежи по обязательствам не должны превышать 45% от ежемесячного дохода заемщика, - говорит Ирина Симакова. - При этом кредит лучше брать в той валюте, в которой получаете заработную плату.

- Принцип расчета комфортного платежа и суммы кредита по ипотеке стандартный, как до кризисных явлений, так и в сегодняшних экономических условиях: платеж по кредиту не должен быть обременителен для заемщика и его семьи, - считает Евгений Прошин. - Как правило, не только банки учитывают данный подход при расчете суммы кредита и ежемесячного платежа заемщика, рассматривая заявки на кредит, но и сам потенциальный заемщик должен справедливо и объективно соотносить свои доходы с обязанностью в дальнейшем ежемесячно погашать платеж по ипотеке.

- Отталкиваться прежде всего нужно от комфортной суммы ежемесячного платежа, - подтверждает Светлана Миронова. - Конечно, для каждого она индивидуальна, и не всегда клиент способен адекватно оценить свою платежеспособность. Поэтому для расчета максимально возможного платежа банки применяют специальные программы, где стараются учитывать максимум параметров.

- При покупке недвижимости не гонитесь за дешевизной, выбирайте надежного застройщика, лучше из числа тех, кто прошел кризис 2008 - 2009 гг. и аккредитован в банках, - советует Екатерина Маклакова. - Также в идеале брать квартиру на стадии готовности коробки не менее 50%.

- У государственных и коммерческих банков разный подход к андеррайтингу (оценке платежеспособности клиента), - считает Алексей Ульянин. - Как правило, госбанки не испытывают недостатка в клиентах, а потому предъявляют к ним более строгие требования. Коммерческие банки не столь избирательны, они более индивидуально подходят к каждому клиенту и чаще готовы пойти на риск.

КОМПЕТЕНТНО

В Самаре и Тольятти построят более 870 тысяч квадратных метров льготного жилья

- Самарский регион одним из первых в России принял участие в госпрограмме «Жилье для российской семьи» (ЖРС), - пояснила заместитель исполнительного директора СОФЖИ Наталья Ладова. - В рамках программы в Самаре и Тольятти до середины 2017 года будет построено 877,3 тыс. кв. метров жилья. Первые 50 тысяч самарские строители планируют ввести уже в этом году. Для участников программы создан специальный льготный ипотечный продукт со сниженной ставкой (от 10,9%), позволяющей учитывать все возможные субсидии. Гораздо ниже рыночной и цена квадратного метра в домах «от ЖРС»: не более 35 000 рублей (средняя цена по городу - 50 - 55 тыс. рублей). Участниками программы могут стать активные работающие граждане, молодые семьи с детьми, граждане, проживающие в аварийном и ветхом жилье, многодетные семьи, готовые использовать материнский капитал на приобретение жилья. В перечень включены ветераны и участники боевых действий, сотрудники государственных, муниципальных и оборонных предприятий, а также многие другие. Более подробная информация о программе - у сотрудников Фонда.