Самару ждет дефицит новостроек? Спрос на жилье упал, а застройщики не спешат начинать новые проекты

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Отложили почти готовое ради перспектив

С 1 июля 2019 года строительная отрасль перешла на работу по новым правилам финансирования. Напомним, теперь застройщики не могут привлекать средства дольщиков напрямую - покупатели должны класть деньги за будущую квартиру в банк на специальные эскроу-счета, и строители получают их только после ввода дома в эксплуатацию. Чтобы получить деньги на стройку, компания должна заключить с банком договор проектного финансирования. Многие эксперты высказывали опасения, что такие нововведения приведут к росту цен на недвижимость – ведь строителям придется заложить в себестоимость квадратного метра и банковские проценты. Сомневались специалисты и в том, что мелкие застройщики смогут получить кредитные средства. Чтобы облегчить переход на новые правила, застройщикам дали возможность достроить уже начатые высотки, готовность которых к 1 июля достигла не менее 30%, по старым правилам. Но в результате это неожиданно привело к тому, что «просело» выполнение годового плана по вводу жилья.

Дмитрий Крыпаев.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

- Зимой и весной 2019 года многие застройщики временно приостановили работу на новостройках высокой степени готовности и бросили все силы на то, чтобы довести до 30% недавно начатые дома, - рассказал руководитель управления проектной деятельности минстроя Самарской области Дмитрий Крыпаев. – В результате сейчас по старым правилам могут быть достроены 88 домов, проектное финансирование банков получили уже 15 проектов. Однако объемы ввода жилья за первые три квартала снизились на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Ниже спрос – ниже цены

Эксперты предупреждают – из-за выжидательной позиции застройщиков через пару лет Самара может столкнуться с дефицитом новостроек. В целом за этот год минстрой выдал лишь немногим больше десятка новых разрешений на строительство и продлил около 60 старых. Влияют на ситуацию и цены на недвижимость – вопреки прогнозам они не пошли в рост, а, напротив, стагнировали. По данным СОФЖИ рост цен на вторичное жилье в Самаре не догоняет темпов инфляции, а стоимость «первички» и вовсе упала на 4,2%.

Илья Липкинд.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

- Эта ситуация связана с падением реальных доходов населения, а соответственно и покупательской способности, - считает директор информационного агентства «Саминвестор» Илья Липкинд. – По данным Росстата за последние 5,5 лет они снизились на 12%. Еще один фактор – снижение ставок по ипотеке в последние годы. В результате все, у кого была отложенная потребность в покупке жилья, взяли кредит и решили квартирный вопрос.

Алексей Ларгин.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Заместитель директора Самарского филиала «Россельхозбанк» Алексей Ларгин отметил, что в последнее время приток молодых кадров из других регионов в Самару снизился.

- Основные потоки трудовой миграции перенаправились в Екатеринбург, Краснодар и Санкт-Петербург, - отметил он. – А это значит, что платежеспособные молодые люди, которые могли бы стимулировать спрос на недвижимость, едут не в Самару, а из Самары. Мы все рассчитывали на масштабный рост туристического потока после ЧМ, но этого не произошло. Для того чтобы переломить отрицательный тренд, региону нужно развивать новые современные производства – это привлечет кадры и повысит спрос на недвижимость.

Алексей Ульянин.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Генеральный директор ООО» Агентство оценки "Гранд Истейт" Алексей Ульянин также отметил спад спроса на рынке недвижимости и как следствие - снижение цен на новостройки.

- Согласно исследованиям Российской гильдии риэлторов Самара стала одним из лидеров антирейтинга по сокращению численности населения за последние годы,- отметил он. – Понятно, что рынок недвижимости на все это остро реагирует. К тому же надо учитывать, что по данным Росстата у 75% населения в Самаре доходы ниже 40 тысяч рублей в месяц. В целом рынок жилья перенасыщен, а нормального объема платежеспособного спроса нет.

Юлия Вейс.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

А доцент кафедры «Экономика промышленности и производственный менеджмент» Самарского государственного технического университета, к.э.н. Юлия Вейс подчеркнула – потребность в новом жилье в Самаре есть, но среди тех слоев населения, которые не могут претендовать на ипотеку, так как не соответствуют требованиям банков.

- Застройщик тоже не может снижать цены бесконечно, ведь стоимость стройматериалов растет, - отметила она.

Ипотека как драйвер

В таких условиях основным драйвером спроса на жилье по-прежнему остается ипотека. Заместитель руководителя Абсолют Банка в Самаре Оксана Ерофеева отмечает: спрос на этот продукт в целом по рынку не сокращается.

- Лишь незначительный процент семей могут купить квартиру без привлечения заемных средств. Это подтверждает статистика: Самара, наряду с Пермью и Уфой, в 2019 году вошла в тройку городов, где жители реже всего покупают квартиры за собственные наличные средства. Что касается переплаты, то жители Самары, как правило, значительно, на 30-50%, сокращают ее за счет частичного досрочного погашения. Не случайно средний срок полной выплаты ипотечного кредита в Самарской области равен 8-10 годам, а средний срок, на который берут жилищный кредит – 18 годам. Дополнительно уменьшить переплату помогают налоговый и ипотечный вычет – до 260 и 390 тысяч рублей соответственно, - говорит Оксана Ерофеева.

Оксана ЕРОФЕЕВА

Эксперт подчеркнула - за 9 месяцев 2019 года количество выданных ипотечных кредитов в целом по рынку в Самарской области стало меньше на 13%, однако некоторые ипотечные банка, в том числе Абсолют Банк, отмечают увеличение объемов кредитования.

- У нас количество заявок на ипотеку растет: начиная с июня – плюс 8-10% ежемесячно. При этом доля ипотечного рынка у Абсолют Банка в регионе за год увеличилась – с 4,7% до 6,2%, - рассказала она.

В самарском отделении «Россельхозбанка» за третий квартал объемы бизнеса выросли на 30%, а средний чек увеличился на 7-10% и составил 1,6 млн рублей.

Владимир Балдук.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Менеджер по работе с партнерами жилищного кредитования Самарского отделения ПАО СбербанкВладимир Балдук отмечает, что средняя сумма ипотечного кредита в регионе сегодня составляет около 1,5 миллионов рублей.

— Мы отмечаем рост спроса на ипотечные кредиты в третьем квартале 2019 года. по сравнению со вторым – прирост составил 13%, объем выдач вырос до 3,7 млрд рублей, а средний чек увеличился на 1,5%. В Самарской области за 3 квартал уже 2396 семей получили ипотеку, при этом значительная часть клиентов Сбербанка оформила ипотеку через онлайн-сервис ДомКлик. - рассказывает Владимир. — Это удобный онлайн-сервис, способный максимально облегчить жизнь покупателям. На ДомКлик можно отследить этапы сделки и согласование недвижимости в режиме онлайн. Записаться на сделку также можно онлайн через сервис.

Директор розничного бизнеса операционного офиса «Самарский» Альфа-Банка Евгений Зеленцов отмечает, что вместе со спросом на ипотечное кредитование растут и требования клиентов к процедуре оформления таких займов. «Сейчас основная конкуренция – ценовая, за счет ставок. При этом технологически ипотека может выдаваться 2-3 месяца. Это очень долго. В Альфа-Банке мы ставим перед собой задачу сделать процесс простым, легким – не сложнее, чем получение потребительского кредита», – говорит он.

Ставка на ставки

Для многих ипотечных заемщиков определяющим фактором при выборе программы кредитования служат ставки. Оксана Ерофеева напомнила, что летом 2018 года среднерыночная ставка по ипотеке достигла исторического минимума – 9,6% годовых, однако уже в апреле 2019 года она поднялась до 10,58% годовых.

- Безусловно, это стало «фактором охлаждения» спроса на жилищные займы. Многие покупатели заняли выжидательную позицию, - отмечает эксперт. - Сейчас тренд развернулся: вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ ведущие ипотечные банки, в том числе Абсолют, поэтапно снижают ставки. Средняя рыночная ставка средняя рыночная процентная ставка опустилась ниже психологической отметки в 10% - до 9,91% годовых по итогам сентября. Например, Абсолют Банк предлагает ставки по стандартным программам на новостройки и готовое жилье от 9,24% годовых.

Эксперт считает, что дальнейшее снижение ставок едва ли будет интенсивным. Однако не исключает, что к концу 2019 года средняя ставка по ипотеке приблизится к прошлогодней отметке в 9,6% годовых.

- Однако это не повод откладывать покупку жилья, если «квартирный вопрос» актуален, и потенциальный заемщик накопил первоначальный взнос в размере хотя бы 20% от стоимости квартиры, - говорит Оксана Ерофеева. - В связи с традиционным ростом спроса на жилую недвижимость осенью и в начале зимы существует большая вероятность не только увеличения цен, но и того, что самые дешевые и ликвидные варианты будут раскуплены в первую очередь. Между тем, разница между ставками 0,25-0,5 процентных пункта не так уж критична, если смотреть на размер ежемесячного платежа. Достаточно сказать, что рефинансирование ипотеки становится экономически выгодным при разнице в ставках не меньше 1,5 п.п.

Даже простая математика говорит в пользу покупки собственного жилья перед долгосрочной арендой квартиры даже при необходимости привлечения ипотечного займа. Евгений Зеленцов отмечает:

- Возьмем для примера однокомнатную квартиру в новостройке, которую сдадут в 1 квартале 2020 года. Ее стоимость, например, 3,8 млн рублей. Допустим, первоначальный взнос составил 1 млн рублей, сумма кредита – 2 882 837 рублей. Если оформить ипотеку на 15 лет, то ежемесячный платеж составит 28 372 рубля при минимальной ставке, которую предлагает сегодня Альфа-Банк, – 8,49%. Вполне приемлемая сумма, учитывая, что переехать в квартиру можно уже в начале будущего года.

Евгений Зеленцов.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Если попробовать накопить искомую сумму на эту квартиру и жить пока в съемной, можно разместить 1 млн рублей (первоначальный взнос) – допустим он у вас уже есть –на депозит в банк. По средней ставке 6,5% вы получите 65 тыс. в год. Одновременно вы будете снимать однокомнатную квартиру за 14 000 рублей. И разницу между арендной платой и теоретическим ипотечным взносом (28 372 рубля) также кладете на депозит – по 14 372 рублей ежемесячно. Примерные подсчеты показывают: чтобы полностью выплатить ипотечный кредит, понадобится около 12 лет.

С мая, когда в Самаре открылся ипотечный офис Альфа-Банка, здесь отмечают существенный спрос на ипотечные продукты. В том числе самарцы охотно рефинансируют взятые ранее ипотечные займы, в которых ставки составляли 12,13%.

- Сейчас базовая ставка по ипотеке в Альфа-Банке составляет 9,9% годовых, - говорит Евгений Зеленцов. – Однако ее можно существенно уменьшить с помощью понижающих коэффициентов. Например, мы учитываем, если заемщик является зарплатным клиентом Альфа-Банка, или если он приобретает квартиру у застройщика-партнера банка. В общей сложности ставку по ипотеке вполне реально снизить до 8,5-8,8%. Фактически, это одни из самых низких процентных ставок в этом году на ипотечном рынке. Будут ли ставки еще снижаться, сейчас преждевременно говорить, но банки всегда следуют за рынком.

Владимир Балдук рассказал, что с лета Сбербанк планомерно снижает ставки по ипотечному кредитованию. С 1 октября Сбербанк снизил ставки по основной линейке. Теперь приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 7,3% годовых, а квартиру на вторичном рынке — от 8,8%.

- Львиная доля выдачи ипотечных кредитов приходится у нас именно на вторичный рынок,- сообщил он. – Застройщики стимулируют спрос на новостройки в том числе за счет совместных программ с банками и, по сути, совместно с банком субсидируют заемщику часть процентной ставки по ипотеке.

«Россельхозбанк» предлагает самарцам стандартные ипотечные ставки в размере 8,9% годовых, однако по программе «детской» ипотеки молодая семья может оформить здесь жилищный кредит под 4,7% в год, причем действовать эта ставка будет на протяжении всего срока кредитования.

- Дальнейшая динамика ипотечных ставок напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка РФ, однако в рамках специальных программ для отдельных категорий населения и территорий можно ее существенно снизить, - рассказал Алексей Ларгин. – В частности, со следующего года мы запускаем программу льготной ипотеки для сельских территорий, в рамках которой сельчане смогут покупать готовые дома с земельными участками.

Банки сегодня предлагают множество программ ипотечного кредитования – например, в Сбербанке на покупку загородных домов действуют дверазные программы, также есть отдельная программа на строительство загородного дома.

– Мы уходим от ипотеки к решению вопроса клиента с жильем. Ведь человек приходит в банк, чтобы купить квартиру, а не чтобы взять кредит. Отталкиваясь от этого, мы формируем вокруг клиента удобную среду, которая поможет ему купить жилье, – комментирует менеджер по работе с партнерами жилищного кредитования Самарского отделения ПАО Сбербанк Владимир Балдук.

Банки сегодня предлагают множество программ ипотечного кредитования – например, в Сбербанке только на покупку загородных домов действуют три разные программы. Однако генеральный директор ООО Агентство оценки "Гранд Истейт" Алексей Ульянин предупреждает самарцев о необходимости помнить о соблюдении финансовой грамотности.

- Нужно понимать, что объективная экономическая реальность свидетельствует о снижении уровня доходов населения. И эта тенденция скорее всего будет продолжаться, - отметил Алексей Ульянин. – Поэтому прежде чем оформлять кредит, тем более такой серьезный и длительный как ипотека, тщательно проанализируйте свои доходы и расходы, чтобы сделать взвешенный вывод о возможности обслуживания жилищного займа.

СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ