Вторичка теряет в цене, новостройки дорожают: эксперт рассказала, чего ждать от рынка недвижимости Самары весной 2022

Мария Иванова - эксперт рынка недвижимости. ото: личный архив героя публикации

По данным исследования ЦИАН за год квартиры в Самаре подорожали на 44%, а ценник на квадратный метр жилья достиг отметки в 100 тысяч рублей за квадратный метр. Что происходит на самарском рынке недвижимости сегодня, какие квартиры стоит покупать, а какие – продавать, чего ждать от цен на вторичное жилье и новостройки, в эфире Радио «КП-Самара» рассказала коммерческий директор девелоперской компании, эксперт рынка недвижимости, основатель телеграм-канала Ivanova_estate Мария Иванова.

Спрос сфокусируется на новостройках

- Мария, что сегодня происходит на рынке недвижимости Самары? Не так давно эксперты не были готовы делать прогнозы даже на неделю вперед. Сейчас что-то прояснилось?

- Да, острая фаза непонимания куда бежать и что делать – прошла, сейчас уже наметились определенные тенденции и тренды, о которых можно говорить. В первую очередь, утверждены новые условия ипотеки с господдержкой, которая формировала основной спрос на новостройки. Многие понимали, что государство в любом случае будет этот сектор поддерживать, и оказались правы. Очевидно, что новостройки по-прежнему останутся движущей силой рынка недвижимости, спрос будет сфокусирован именно там.

- Ставки по ипотеке с господдержкой установлены на уровне в 12% годовых. Такая ставка будет пользоваться спросом?

- Думаю да, это вполне рабочий вариант. Особенно учитывая ключевую ставку Центробанка 20% и ставки по ипотеке на вторичное жилье в 22%. В середине марта многие банки говорили, что запрос на ипотеку снизился на 70%. Но это было до продления программы с господдержкой. Кроме того, банки сами не резервировали объемы под эту программу, искусственно сдерживали спрос, так как не понимали, будет ли продление программы и в каких параметрах. Плюс большое значение имеет то, что практически встала ипотека на вторичку. Потому что кредит под 22% - это не ипотека. И скорее всего такие ставки сохранятся – первым делом государство будет поддерживать, субсидировать новостройки. А вот если ключевая ставка ЦБ будет снижаться, то вслед за ней снизятся и ставки по ипотеке на вторичное жилье. Такую же картину проходили в 2014-м. Когда ипотека стала 17%, рынок встал. Когда появилась компенсация ипотеки на новостройки – при 14% рынок задвигался, при 12% все «полетело». Так что 12% - это вполне рабочая ставка. Еще очень важно увеличение лимита по сумме – если раньше ипотеку с господдержкой можно было получить на 3 млн, то сейчас лимит увеличили до шести миллионов. А значит, что люди могут купить на эти деньги нормальную квартиру. За 4 млн (с учетом первоначального взноса) в Самаре можно купить только достаточно посредственную однокомнатную квартиру. В среднем однокомнатная квартира в Самаре в доме в классе комфорт-плюс в среднем стоит 5 миллионов. А вот 6 млн - это уже двухкомнатная квартира 60 кв.м. Так что ипотека с лимитом в 6 млн и процентной ставкой в 12% позволит сфокусировать спрос на двухкомнатных квартирах в новостройках.

«За две недели цены выросли на 12%»

- А чего ждать от цен на новостройки? Насколько вероятен их дальнейший рост?

- Цены на новостройки за последние две недели поднялись в среднем на 12% (без учета проектов комплексной застройки на окраинах). Конечно, это очень средний показатель, некоторые застройщики подняли цены на 25%, а кто-то ограничился 7-10%. Большинство девелоперов сказали, что это сезонное плановое повышение, однако обычно плановое повышение ограничивается 10%. Если больше – то это естественная реакция на текущую конъюнктуру. Думаю, в ближайшее время ждать снижения цен на новостройки не стоит. Особенно учитывая, что еще в начале года выросли цены на цемент и арматуру, а после февраля – на импортные комплектующие – оконные профили, лифты и т.д. Это серьезный фактор, который не позволит снизить цены на новостройки. Однако кроме себестоимости есть и спрос – хотя застройщик строит за счет средств банка, проектного финансирования, для него все равно важен объем средств дольщиков, привлеченных на эскроу-счета – он влияет на ставку проектного финансирования. Давление спроса не даст разогнать цены на новостройки. Так что скорее всего в среднесрочной перспективе нас ждет плавная коррекция цен на новостройки вверх и, возможно, даже остановка роста. Но о снижении говорить точно не приходится.

- Куда уж больше, ценник на новостройки в Самаре уже превысил 100 тысяч за квадратный метр…

- Сто тысяч за «квадрат» сейчас считается вполне гуманной ценой. Хотя еще год назад банки при принятии решения о выдаче ипотеки не соглашались с такой оценкой, говорили, что «в вашем регионе жилье не должно стоить так дорого». Да и для покупателей такой ценник считался своеобразных психологическим барьером. Сейчас 100 тысяч за квадратный метр – рядовая история. Обычные, ничем не выдающиеся жилые комплексы выставляют ценник в 130 тысяч рублей за кв.м. Было бы неплохо, если бы такие цены обросли качеством.

- А цены на вторичку? Если ипотека на готовые квартиры менее доступна, то цены на них снизятся?

- Да, скорее всего, Самару ждет снижение цен на вторичное жилье. Но не во всех категориях. Например, в сегменте элитных квартир стоимостью за 20 миллионов цены никак не изменились, даже повысились. А вот в среднем звене вторички, ценником 5-10 млн, цена за последние две недели марта снизилась в среднем на 150 тысяч В целом можно ожидать, что за полгода цены на вторичное жилье в Самаре снизятся на 10%. Вообще дома старше 15 лет не являются привлекательными с инвестиционной точки зрения, с точки зрения наращивания ликвидности. И это проблема, потому что вторичка часто служит активом для покупки первички – прежде чем купить что-то новое, человеку нужно продать старое. Поэтому когда продажа вторичного жилья из-за высоких ставок по ипотеке стоит – это не хорошо для рынка.

«Ипотека под 12% охладит пыл случайных инвесторов»

- Насколько много сейчас предложений на самарском рынке? К 2022 году мы подошли с ситуацией, что все сколько-то стоящие предложения сметали сразу. Дефицит продолжится?

- Ипотека с господдержкой под низкую ставку действительно разогнала инвестиционный ажиотажный спрос, привел к росту цен и вымыванию предложения. Доля таких «случайных» инвесторов среди покупателей жилья, тех, кто покупал просто потому что было выгодное предложение и свободные деньги, достигала 20%. Ипотека с господдержкой под 12%, несомненно, охладит и смоет такой инвестиционный спрос. В то же время покупки жилья «для себя» сохранятся, потому что жизнь продолжается, и людям нужно решать свои ситуации. Некоторые даже кредиты на вторичку под 22% готовы сейчас брать.

Конечно, на ситуацию на рынке жилья будет влиять наличие новых проектов. Пока неизвестно, что будет со ставками по проектному финансированию для застройщиков – оно тоже привязано к ключевой ставке ЦБ. Раньше средневзвешенная ставка была 10-12%. А сейчас – 22%. Поэтому многие девелоперы пока затаились и ждут. Есть проекты, которые готовы стартовать, есть хорошие места и площадки, но непонятно, когда они стартуют и на каких условиях. Самое неприятное, что может произойти – если девелоперы начнут «высушивать» проекты, снижать их параметры за счет отказа от дорогих комплектующих для снижения себестоимости.

- Так что же сейчас делать – или не делать – тем, кто задумывался об изменении жилищных условий? Ждать новых решений по ипотеке, покупать дешевеющую вторичку, искать предложения среди новостроек?

- Ответ один- исходить из своих текущих потребностей, не откладывать их решение. Пик неопределенности ситуации прошел. Ипотека с господдержкой под 12% годовых – вполне рабочий вариант. Если есть возможность, деньги в активах, которые позволят увеличить первоначальный взнос – то это надо делать. Не совсем ликвидное жилье, старенькую вторичку, я бы советовала продавать, пока еще есть какой-то спрос.

Важно понимать, что привычного рынка недвижимости вторички с его правилами, условиями, ценообразованием сейчас нет. Нет понятия «средняя цена», на которую многие ориентировались, в ценнике запакованы лишь ситуация человека и его планы. Поэтому надо действовать исходя из своей ситуации. Конечно, можно удачно продать что-то случайно дорого и так же случайно найти что-то приличное подешевле и оказаться в плюсе. Но тут нужно быть очень аккуратным.