Брать или не брать: эксперты рассказали, как отразится повышение ипотечных ставок на рынке недвижимости Самары

Как повышенные ставки и первоначальный взнос отразятся на рынке недвижимости и ценах на жилье в Самаре до конца года?

Фото: Валерий ЗВОНАРЕВ

За последние два месяца Центробанк повысил ключевую ставку, вынудив банки поднять ставки по кредитам, в том числе ипотечным. В результате в августе и сентябре Самарская область переживала настоящий ипотечный бум – в банки выстраивались очереди из заемщиков, пытающихся купить жилье до повышения, а квартиры разлетались как горячие пирожки. Но сейчас ситуация стабилизировалась. Как повышенные ставки и первоначальный взнос отразятся на рынке недвижимости и ценах на жилье в Самаре до конца года и стоит ли сейчас думать о приобретении жилья в ипотеку, рассказали эксперты в рамках дискуссионного клуба «КП» - Самара».

Эксперты рассказали, что будет с ипотекой и ценами на недвижимость в Самаре

Фото: Алиса ВЬЮШКИНА

Рекордные объемы

Региональный директор дополнительного офиса «Самарский» ПСБ Виталий Белоцкий отметил, что сегодня перестраивается как экономика страны и рынок недвижимости, так и ипотечный рынок.

- В Самарской области в августе текущего года количество ипотечных сделок в ПСБ, увеличилось на 54% по сравнению с июлем этого года. Большая их часть пришлась на вторичное жилье - люди реализовали отложенный спрос и пользовались больше стандартными программами. А с сентября спрос скорректировался в сторону первичного рынка, в частности на программы льготной ипотеки. Всего же с начала года ипотечный портфель ПСБ в Самарской области вырос на 7%, - пояснил эксперт.

Управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области Юлия Абрамова также подчеркнула, что в августе и сентябре грядущий рост ставок по ипотечным программам и изменения требований к льготной ипотеке стали сильнейшим катализатором клиентского спроса.

- Начало осени было отмечено «бумом» на рынке жилищных кредитов. Мы в свою очередь постарались помочь и подобрать условия каждому из клиентов, - пояснила Юлия Абрамова. - Для нас принципиально важной задачей в этих условиях стала помощь клиентам по выходу на сделки по «старым» условиям – как ставкам, так и первому взносу в рамках госпрограмм. Поэтому мы расширили график работы офисов, вывели дополнительных сотрудников для консультации заемщиков и оформления сделок. Мы считаем это принципиально важным. Всего за три недели сентября – до повышения ставок - объем выдач ВТБ в регионе составил рекордные 3 млрд рублей. А в целом по итогам сентября мы предоставили жителям Самарской области 4 млрд рублей на покупку недвижимости, что в 1,4 раза превышает итоги августа и более чем в 3 раза – результат сентября 2021 года. Объем выдач жилищных кредитов в первый месяц осени стали рекордными для регионального подразделения банка. Более 1000 клиентов оформили ипотечные кредиты у нас в преддверии роста ставок. Сейчас мы видим охлаждение интереса к вторичному жилью, однако спрос на «первичку» сохраняется. Также мы видим, что с начала года средний чек по жилищным кредитам, оформленным в ВТБ, увеличился на 7% до 3,9 млн рублей

- Для страхового рынка третий квартал 2023 года также прошел на ажиотаже, ведь страхование при ипотечном кредите обязательно. В момент страхования клиенты в первую очередь выбирают скорость и конкурентный тариф. А вот на второй-третий год обслуживания ипотеки и страховки, как правило, задумываются о дополнительной защите – отделки, гражданской ответственности и т.д. Как правило, дополнительные риски страхует около 30% самарских заемщиков, - отметил заместитель директора филиала ПАО СК Росгосстрах в Самарской области по партнерским продажам Петр Ершов.

Спрос на качество

Президент ассоциации «Поволжская гильдия риэлторов» Ольга Пискаева считает, что вопреки пессимистическим прогнозам повышение ставок по ипотеке не «похоронит» рынок жилья. - 50-60% всех сделок с недвижимостью в Самаре сейчас проходят с помощью ипотеки, - отмечает эксперт.

– Да, в сегодняшнем моменте многие из тех, кто хотел решить жилищный вопрос, взяли кредит по старым ставкам и сейчас идет «приглядывание» к рынку. Возможно, что повышение ставки приведет к снижению цен на недвижимость - мы уже видим небольшое снижение по вторичной и загородной не- движимости. А вот на «первичку» цены вряд и будут снижаться, наоборот, пока мы видим только рост. Причина – в серьезной разнице по ипотечным ставкам. Если у клиента выбор взять вторичку под 14% или первичку под 5-6%, то подавляющее большинство выбирает купить новостройку и немного подождать новоселья.

Коммерческий директор девелоперской компании Мария Иванова отмечает, что говорить о повышении или снижении цен на рынке новостроек сейчас некорректно.

- Ситуация в Самаре такова, что растут или снижаются цены не на рынке, а на конкретные объекты, - объясняет эксперт. - Есть объекты, на которые цены не изменились с начала года. И есть те, кто повышает их и после роста ставок. Все зависит от качества проекта и от спроса: если уж входить в ипотеку, то покупать будут проект, который не будет сразу построен старым. В целом же за последний квартал в Самаре цены на первичку выросли в среднем на 5%.

Заместитель директора по развитию ГК «Новый Дон» Екатерина Вихляева отметила, что сегодня востребованность новостроек в первую очередь зависит от локации и качественных характеристик проекта, а не от площади квартир.

- Например, могут быть востребованы и студии, если они находятся около университетов. Но в целом тренд идет на двухкомнатные квартиры, на семейное жилье - от 55 до 65 кв.метров,- пояснила она.

Руководитель отдела продаж ЖК Комфорт Евгения Мурашова отметила, что спрос зависит от категории покупателей.

- Первая категория – те, кто скупал квартиры, ориентируясь не на метраж или локацию, а на стоимость - до 3,5-4 млн рублей. Это люди, которым нужно было вложить материнский капитал как первоначальный взнос. К этой же категории относятся и инвесторы. Спрос со стороны этих категорий сейчас идет на спад - самые дешевые квартиры с рынка уже ушли. А вот люди, которые покупают для жизни, делают вы- бор исходя из локации, планировки, инфраструктуры. Они выбирают 2-3-комнатные современные квартиры, где можно жить семье с детьми. Такой спрос падать не будет.

Льготы и новостройки

Эксперты поделились прогнозами по развитию ситуации- игроки рынка уверены, что спрос будет скорректирован в сторону льготной ипотеки и новостроек.

- Мы прогнозируем, что в четвертом квартале, на фоне ужесточения требований к льготным программам и серии роста ключевой ставки, на рынке ипотеки произойдет «охлаждение», - отметила Юлия Абрамова. - По нашей оценке, в октябре-декабре выдачи жилищных кредитов могут быть на четверть ниже значений конца прошлого года. Одна- ко повышенный спрос заемщиков на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордные продажи. Мы уже по итогам 9-ти месяцев досрочно «перекрыли» результат всего 2021 года (было по итогам 2021 года 15,6 млрд рублей). По итогам сентября половина всех выдач пришлась на льготную ипотеку. Мы считаем, что на фоне выросших ставок по базовым банковским программам в четвертом квартале продолжит укрепляться спрос на госипотеку. К концу года доля льготных программ в общем объеме выдач ипотеки на рынке достигнет 60%. По итогам сентября на льготную ипотеку пришлась половина от всех сделок. При этом спрос на семейную госпрограмму и «Ипотеку с господдержкой 2020» распределился примерно одинаково. В общей сложности по ним выдано 1,73 млрд рублей . Резкий рост спроса отмечен среди представителей ИТ-отрасли - выдачи ИТ-ипотеки в прошлом месяце выросли в 3,5 раза. Также мы прогнозируем развитие региональной льготной ипотеки, условия по которой на 3 пп ниже чем по базовым программам. Она ориентирована на специалистов из сферы и образования и медицины, приобретающих жилье на первичном или вторичного рынках. Сегодня у нас в работе находится более сотни обращений граждан, заинтересовавшихся ее условиями.

- В текущих условиях сохранится тренд на программы субсидирования: «Семейная ипотека», Госпрограмма - 2020, ИТ-ипотека, военная ипотека. В частности, военную ипотеку сейчас можно оформить дистанционно в цифровом режиме. Сейчас спрос будет расти преимущественно за счет этих программ, - пояснил Виталий Белоцкий.