Большого роста нет, но и до кризиса далеко: что будет с рынком жилья

Профессионалы обсудили перспективы рынка недвижимости в России.

Фото: Предоставлено "КП".

В конце прошлой недели в Москве состоялась масштабная конференция «Время изменений: жилье. От прогнозов к реальности». В мероприятии, организованном Сбером, настоящее и будущее рынка жилья обсудили представители девелоперов, застройщиков, финансовых институтов, аналитиков и органов власти.

Меньше, да лучше

По оценкам экспертов, сфера строительства вместе с ЖКХ вносят в бюджет страны порядка 14%. Весьма значимый показатель.

Сегодня на рынке жилой недвижимости наблюдается неоднородная картина.

- С одной стороны, замедлился рост кредитования застройщиков, снижаются продажи квартир. Если говорить про пик, то он пришелся на июнь-июль прошлого года, когда продажи новостроек поддержала льготная ипотека. Покупатели, наверное, даже ощущали дефицит предложения. С сокращением объемов льготной ипотеки мы наблюдаем снижение темпов продаж, - отметил заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов. –С другой стороны, сравнение производится с ажиотажными периодами прошедших лет, когда повышенный спрос был вызван ожиданиями высоких процентных ставок и ужесточения льготных ипотечных программ. Высокая процентная ставка по бридж-кредитам мотивирует застройщиков тщательнее подходить к отбору проектов и фокусироваться на тех, где сроки выхода на площадку минимальны. А то, что будет сделано в 2025 году в части бридж-кредитования на покупку земли, определит уровень ввода в строй жилья через два года.

Банки тщательно оценивают потенциал застройщиков, и предполагается, что снижение предложений одновременно обернется более устойчивой экономикой новых проектов.

Тем не менее проектное финансирование выдается. Если, например, в конце прошлого года было заметное снижение таких сделок, то с января, по информации Анатолия Попова,их объем восстановился и в возглавляемом им банке достигает уровня 60−100 договоров в месяц на общую сумму порядка 100 миллиардов рублей, а на 1 апреля остаток кредитной задолженности вместе с доступными лимитами портфеля девелоперов достиг 10 трлн рублей.

Самыми активными регионами остаются Москва, Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург.

Важна скорость

Одна из самых больших ценностей для девелоперов сегодня – быстрота старта, поэтому они выбирают проекты с разрешениями на строительство или с коротким сроком до получения полной исходно-разрешительной документации. Это позволяет снизить риски и процентную нагрузку на начальных этапах, при этом банк получает возможность точечно финансировать устойчивые инициативы.

- Перед Минстроем России и региональными властями стоит задача сократить время от принятия решения о том, что можно выделить территорию под строительство, до начала его реализации. Вторая часть этого процесса — все, что связано с подключениями и работой ресурсоснабжающих организаций, - отметил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

В банках также нацелены на помощь девелоперам и сокращении для них оформительных процедур. Анатолий Попов отметил, что к концу 2025 предполагается ускорение принятиярешений по 50% выдач таких сложных кредитных продуктов, как проектное финансирование и бридж-кредитование.

Знаменательный факт: в решении этих задач банку помогает искусственный интеллект. Сегодня AI умеет формировать предложения даже по таким сложным продуктам, как бридж-кредиты и проектное финансирование. Кредитами, одобренными с применением AI, уже воспользовались более 700 застройщиков жилой недвижимости в «зеленом» банке — они получили на свои проекты финансирование в размере 1,4 триллиона рублей. Этот трек будет продолжен: скоро должен появиться AI-сервис, который будет помогать предпринимателям заполнять заявку на кредит.

Эскроу для частников

С 1 марта начала работать модель эскроу для индивидуального жилищного строительства. Схема та же, что и для строительства многоквартирных домов: подрядчик может использовать специальный банковский счет эксроу, где будут храниться средства покупателя дома, и получит деньги за свою работу только после того, как построит дом, а клиент оформит право собственности на него.

По данным Минстроя РФ, в 2024 году введено в эксплуатацию 62 млн квадратных метров индивидуальных домов — это на 5% больше, чем в 2023, а значит, рынок растущий. По информации Анатолия Попова, в «зеленом» банке по направлению ИЖС сейчас открыто 4,5 тысяч счетов эскроу физлиц на общую сумму 30 млрд рублей. А значительный рост сделок ожидают к концу 2025 - началу 2026 года.