ЗАГС и гостиница в Тольятти и изучение Безымянки: министр градостроительства Андрей Грачёв рассказал о планах в регионе

Министр градостроительной политики региона Андрей Грачев дал большое интервью "КП-Самара".

Фото: Александр СЕМОЧКИН. Перейти в Фотобанк КП

В Самарской области в этом году было созданное новое министерство. Оно занимается вопросами градостроительной политики. Подробнее о том, какие задачи стоят перед ним и как будут меняться Самара и область, на радио «КП-Самара» рассказал министр Андрей Грачев.

Новое министерство

— Как появилась идея создания министерства градостроительной политики?

— Практика создания таких министерств не нова. В ряде регионов, например, в Нижегородской области, уже есть отдельные структуры, которые занимаются именно градостроительной политикой, независимо от министерства строительства. Самарская область пошла тем же путем — по инициативе губернатора и с учетом накопленного опыта в других регионах.

— В чем ключевая цель нового ведомства?

— Все просто: в стране и регионе сегодня строится огромное количество новой инфраструктуры. Требуются не просто строительные решения, а комплексное территориальное планирование. Если раньше зодчий объединял в себе архитектора, каменщика и гончара (потому что в 1647 году в Самаре жило чуть больше 300 человек), то сегодня, когда в одной только Самаре свыше 1,15 миллиона жителей, а в области более трех миллионов, профессии и подходы нужно четко разделять. Мы говорим о современном подходе к проектированию, планированию и организации городского пространства.

— До Самары вы работали в Геленджике?

— Да, я был заместителем мэра по вопросам строительства, архитектуры и земельных отношений. Почти шесть лет. Это был очень важный этап. А родился я в городе-герое Севастополе. Учился в Москве, работал в крупной металлургической компании, а затем уже был Геленджик и теперь Самара.

— До назначения вы были знакомы с Самарой?

— Я был в Самаре всего один раз — город понравился, конечно, но сказать, что хорошо знал его, не могу. Но есть символическая связь. Когда работал в Геленджике и играл в баскетбол, мне подарили футболку с фамилией тренера самарской сборной Игоря Горачева. Часто надевал ее на игры, хоть и ростом, скажем так, не очень подходил под форму. И вот, представьте, все это время у меня на спине — Самарская область. А потом в 2024 году новая жизненная веха, уже здесь.

Сложный регион

— Какие первые впечатления от региона и работы?

— Самарская область — регион сложный, но это касается любого региона: у каждого своя история, своя глубина. Здесь чувствуется богатое наследие. Сначала — купеческий край, затем промышленная мощь, особенно в годы войны: сюда эвакуировали предприятия, посольства, культурные учреждения. Потом — центр космической отрасли и авиастроения. Все это действительно находит отражение в архитектуре — эпохи видны невооруженным глазом.

— В том числе и эклектика современной застройки?

— Да, конечно. Это не только Самара — такая беспорядочная застройка, отсутствие единой архитектурной линии, частое игнорирование генеральных планов, — это следствие времени. Но сейчас важно двигаться дальше.

— В каком направлении?

— Мы готовим единые документы территориального планирования. Это, по сути, будущая градостроительная «конституция» области. Она определит, где, как и что строить с учетом социальной инфраструктуры, транспортного каркаса, пешеходных и велосипедных маршрутов, озеленения. Это крайне важно не только для Самары, но и для всей области, Тольятти, других крупных и малых городов.

— А какое впечатление на вас произвел Тольятти с архитектурной точки зрения?

— Честно? Я в восторге. Особенно от широты проспектов. Это сразу бросается в глаза. Я изучил историю Тольятти, это ведь город, построенный по новому советскому генплану. И это очень показательно. Специалисты тогда работали глубоко, дотошно, все делалось в рамках четкой концепции. И самое главное — строго по правилам.

«Правилам нужно следовать»

— То есть вы считаете, что правила не нужно менять?

— Не нужно. Их нужно соблюдать. Жестко контролировать. И исключить возможность отклонений. К сожалению, сейчас такие «лазейки» есть. А ведь как строился Тольятти? На пустыре, но по плану. И потому мы видим широкие улицы, горизонт, порядок.

— В отличие от современных проектов вроде Кошелев-парка или Южного города?

— Вот именно. Те же пустыри, но результат совсем другой. Скученность, теснота, недостаток парковок. Мы же сейчас видим: ощущение, как будто «человейники» налепили. А все почему? Потому что где-то на этапе проектирования не соблюдали генеральную линию.

— Какие задачи сейчас стоят перед министерством? Как будет выглядеть развитие? Куда будем стремиться?

— В первую очередь это генеральный план. Причем не только Самары, но и всех городов области. Начнем с Самары. Придется говорить терминами, но постараюсь все объяснять на примерах. Вот смотрите: что такое генеральный план? Представьте, что вы собираете мебель. Там есть четкая инструкция. Если следовать ей, все получится. А если страницы перепутаны, часть вырвана — вы или не соберете ничего, или получите лишние детали, или не хватит ключевого элемента. И пользоваться будет невозможно. Генплан — это такая же инструкция. Он разрабатывается не на год и не на два. А если в него постоянно вносить изменения — как это, к сожалению, и было, то получаем то, что называется точечной застройкой.

— Когда все подгоняется под конкретного застройщика?

— В том числе. Но важнее другое. Каждый элемент в плане связан с расчетами: сколько парков, школ, дорог, какой трафик. Нарушаете это в одной точке — баланс рушится везде. Вот сейчас, если говорить честно, документ по Самаре разбалансирован. Его нужно переписывать. Губернатор Вячеслав Федорищев это понимает и поставил мне задачу номер один — навести порядок. Перевести застройку на новый, качественный уровень.

Главное — это план

— Можете привести пример? Может, Безымянка? Там ведь действительно есть просторы, широкие улицы — а как будто все стоит на месте.

— Безымянка — хороший пример. Но важно понимать: ни один район нельзя рассматривать в отрыве от всей структуры. Он всегда часть какого-то «квадрата» между магистралями. Мы так и будем подходить: смотреть каждый район как элемент общей планировочной сетки. Сейчас при поддержке ОНО «Развитие» мы анализируем Безымянку: считаем численность населения, коэффициенты автомобилизации — то есть сколько машин приходится на человека. И на этой основе готовим мастер-план. В нем уже будет заложено все: дороги, школы, дома культуры, поликлиники — вся социальная инфраструктура. Дальше по Градостроительному кодексу есть такой инструмент, как проект планировки территории. Это очень важный документ. Он позволяет развивать территорию комплексно, а не точечно. Раньше его почти не использовали — отсюда и хаос.

— Что фиксирует проект планировки территории?

— Прежде всего этапность. Что, в какой последовательности строится. Сначала инженерные сети, дороги, потом уже жилые кварталы. Плюс полная визуализация и зонирование: где будет детский сад, где парк, где дорога. И самое главное — все это не просто схема, это юридически зафиксировано. Информация попадает в Росреестр, и просто так изменить назначение участка, его границы или параметры застройки уже нельзя. Раньше этим инструментом практически не пользовались, отсюда и точечная застройка. Сейчас после разработки мастер-плана мы будем брать более локальные территории, разрабатывать по ним проекты планировки и строго по ним работать.

— Вы говорили и про Тольятти, там ведь генплан сохранялся жестко.

— Да, это был прекрасный пример. В Тольятти застраивали поле, но строго по плану. Сейчас Самару нужно преображать примерно так же. Но мы не сможем это сделать, если не поставим соблюдение территориального планирования как приоритет номер один. Это основа. Понимаю, что люди спрашивают: «Вот же строится — как это допускается?» Но надо учитывать: строительный цикл — минимум два года. Все, что мы видим сейчас, было запущено давно. Один квартал — это уже история. Поэтому, например, с Безымянкой не стоит ждать быстрого эффекта. Это работа в долгую. Но ее хотя бы надо начать. Потому что можно не начинать вообще — и тогда точно ничего не изменится.

Вертолетная площадка

— Если двигаться дальше — Управленческий. Это ведь окраина, но со знаковым местом — Вертолетной площадкой. Потрясающий вид на Волгу, но стоянка на 15 машин и никакой инфраструктуры. Хотя понятно, что локация сама по себе бесценна. Насколько реалистично ее развитие?

— Абсолютно реалистично. Согласен: это одно из лучших мест в Самаре, очень знаковое. Я там и пешком прошелся, и на машине проехал, картина понятна. Основная проблема Управленческого — транспорт. Завод перекрывает движение, узкие проезды, серьезное сужение. Сейчас мы анализируем, как можно под существующим переходом улучшить движение — но это сложно. Поэтому первая задача, которую мы поставили, — переработка транспортного каркаса. Там планируется комплексное развитие территории, и мы обязали инвестора учитывать эту задачу. Парковки, инфраструктура, никаких точечных застроек. Плюс акцент на озеленение, потому что рядом большой зеленый массив. Ну и, конечно, развитие технопарка. Это место можно и нужно развивать. Оно уже является точкой притяжения, а если мы сделаем его комфортным и доступным — туда будет тянуть еще больше людей.

Парк Прибрежный в Тольятти

— Мы хорошо знаем замечательный Прибрежный парк в Тольятти. Его, как территорию для большой жилой застройки, мы не поддерживаем. По поручению губернатора сейчас рассматриваем эту территорию исключительно как рекреационную зону, возможно, с размещением таких объектов, как ЗАГС. Ведь здесь уже проходят свадебные церемонии, гуляют молодожены — это традиция, которую нужно учитывать. Поэтому считаю, что это хорошая идея — сохранить точку притяжения, сформировавшуюся вокруг парка. Здесь есть потенциал для развития гостиничного комплекса — 4-5 звезд, учитывая, что это набережная с развитой инфраструктурой. Также возможны коворкинг-центры, амфитеатр, концертные залы.

Не исключаю, что в глубине зоны, ближе к жилой застройке, может быть размещена часть объектов. Граница участка примыкает к существующему жилому сектору, но основная часть прибрежного парка остаётся зоной отдыха. Главное — сохранить и развить зону, учитывая интересы жителей и традиции.

— Сколько времени, по вашему ощущению, понадобится, чтобы выйти на стадию реального строительства?

— Мы только подошли к этапу разработки мастер-плана. Это базовая задача — связать набережную с Прибрежным парком, создать единую систему транспортного и пешеходного каркаса. Пока все находится в зачаточном состоянии. Территория большая, сложная, поэтому сам мастер-план будет готов только к концу года. А дальше знакомый всем путь: проект планировки территории, публичные слушания, технические процедуры. Кроме того, на этой территории уже сейчас есть ряд объектов, которые строятся или планируются, но не все они корректны с точки зрения градостроительных норм. Земельные участки в некоторых случаях слишком большие, недоступные, отгороженные. Мы хотим скорректировать зонирование: это все-таки территория города, она должна быть открыта для людей.

— Известно, что раньше в Самаре было немало возможностей для «договоренностей» в строительной сфере. Возникло ли напряжение у застройщиков после появления нового министерства и новых правил?

— Конечно, любые изменения заставляют людей быть настороже. Кто-то готов меняться и развиваться, кто-то нет. Но то, что мы делаем, это не прихоть. Это новые правила игры. Мы не просто их придумываем, мы их внедряем. Речь идет о новых правилах землепользования и застройки, которые сейчас формируются на уровне региона. Раньше в Самаре, например, был единый коэффициент по парковочным местам — 1 к 1: одно машиноместо на одну квартиру. Но не было никакой дифференциации, и застройщики приходили и легко получали отклонения: 0,7, 0,5 — кто на что договорится. Это создавало хаос.

— Как вы собираетесь это менять?

— Мы хотим, чтобы все было жестко, прозрачно и научно обосновано. Например, коэффициенты автомобилизации должны быть дифференцированы по районам. Где-то — 1 к 2, где-то — 1 к 0,5. Это должен рассчитывать исследовательский институт, основываясь на плотности застройки, спросе, нагрузке на инфраструктуру. Еще важно, чтобы застройщики не приходили каждый раз с «исключением из правил». Мы должны создать такие правила, которые работают сразу, без необходимости ходить по кабинетам. Это и есть путь к снижению коррупционных рисков.

— Но при этом вы понимаете и логику застройщиков?

— Конечно. Мы не застройщики, но мы обязаны встать на их место и понимать экономику проекта. Где у них реальная рентабельность, а где убытки. Мы не хотим создавать условия, при которых жилой дом превращается в замороженный долгострой, а дольщики остаются ни с чем. Поэтому нужно все считать: и нормы, и себестоимость, и потенциальную маржинальность. Только на этом фундаменте можно выстраивать устойчивую городскую среду.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Узнавайте новости первыми, подпишитесь на наш телеграм-канал

Обсуждаем новости в нашем канале ВК. Подписывайтесь и оставайтесь на связи