В Самаре эксперты обсудили программу комплексного развития территорий

В комплексном развитии города важен баланс.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Комплексно – значит синхронно

На круглом столе в медиацентре «Комсомольской правды» обсудили стратегическое планирование городской среды, комплексное развитие территорий (КРТ) и его влияние на рынок недвижимости Самарской области.

Как отметила вице-президент ассоциации «Поволжская Гильдия Риэлторов» Полина Абдулова, несмотря на многолетние разговоры о комплексном развитии территорий (КРТ), полноценной стратегии в Самаре до сих пор нет - есть лишь единичные проекты с планируемым завершением к 2030 году.

- В центре города такая застройка реализуется только в бизнес и комфорт классе, что недоступно большинству жителей, - отметила Полина Абдулова. - Сейчас в Самаре наблюдается смещение спроса с новостроек на вторичное жилье. Главная причина - нехватка подходящих проектов, особенно в эконом классе. Из за этого условный средний класс зачастую выбирает переезд на окраины, где есть комплексная застройка и новая инфраструктура.

Полина Абдулова рассказала о влиянии инфраструктуры на потребительский спрос.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Директор ООО «Октогон» Олег Никитенко убежден, что комплексной должна быть любая новая застройка: и точечная (1–2 дома в сложившейся городской среде), и массовая, подразумевающая освоение больших территорий, в том числе на окраинах города, или на месте бывших промзон. Это означает синхронное развитие жилой и нежилой застройки, социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Олег Никитенко убежден, что комплексной должна быть любая застройка.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Олег Никитенко озвучил ряд сложностей при практической реализации комплексного развития территорий. Во-первых, массовая застройка создает мгновенный спрос на социальную инфраструктуру, который в разы превышает нормативы. Например, вместо 110 школьных мест на 1000 человек при строительстве комплекса «в чистом поле» по факту требуется 300, но позже, когда дети вырастут, учреждения окажутся полупустыми.

Во-вторых, девелоперы сталкиваются с высокими издержками при реализации КРТ. В их обязательства входят: строительство детских садов, которые потом передаются муниципалитету безвозмездно, предоставление участков и проектов школ (часто финансируются из бюджета), обеспечение поликлиник и объектов дополнительного образования и спорта, создание инженерной и транспортной инфраструктуры, выделение не менее 10 % жилья для социальных нужд, включение минимум 3–5 % нежилой недвижимости (для сравнения – в Москве доля «нежилья» в проекте КРТ может достигать 40%).

Ждем результат через 3-5 лет

Врио министра строительства Самарской области Александр Фомин признал сложность реализации КРТ в Самаре из за исторических особенностей города: объем культурного наследия сопоставим лишь с Москвой и Санкт Петербургом. Эксперт подчеркнул необходимость учета социально экономических эффектов и индивидуальных решений для каждой территории.

Александр Фомин рассказал о влиянии сложностей расселения и подключения коммуникаций на развитие КРТ.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Он также отметил, что при разработке проектов важно учитывать и другие аспекты, в частности, сложности расселения и подключения коммуникаций. Одна из проблем — завышенные требования собственников при распределении жилья: они нередко рассчитывают на выплаты значительно выше рыночной стоимости.

В целом, по словам Александра Фомина, задачи, связанные с развитием новых территорий, прорабатываются в рамках генерального плана и транспортных моделей города. Изменения не происходят быстро: видимые результаты появятся через 3–5 лет.

Руководитель управления комплексного развития территорий министерства градостроительной политики Самарской области Вячеслав Рандаев отметил, что программа КРТ призвана комплексно решать целый ряд городских проблем одновременно: это не только строительство нового жилья, но и переселение жителей из старых, аварийных домов, и самое главное — возведение необходимой социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники). Это системный подход к обновлению целых городских кварталов.

Вячеслав Рандаев рассказал о нюансах реализации программы КРТ.

Фото: Предоставлено "Комсомолке".

- В Самаре сейчас заключено 7 договоров о КРТ. Все договоры по этим проектам были заключены до 2023 года. Но при реализации новой градостроительной политики мы перезапустили эти проекты, - рассказал Вячеслав Рандаев. - Каждый проект КРТ проходит очень тщательную и многоступенчатую процедуру согласований. Он рассматривается на всех уровнях, включая Градостроительный совет при губернаторе Самарской области. В состав этого совета входят ведущие эксперты в области архитектуры, градостроительства, проектирования, а также ученые и общественники. Это высококвалифицированные специалисты, которые никогда не пропустят проект, если он содержит серьезные нарушения или потенциально может создать некомфортную городскую среду. Наша задача как раз в том, чтобы обеспечить грамотное и сбалансированное развитие города.

Надо действовать совместно

Начальник юридического отдела ООО СМПФ «ЭЛРИ» Елена Досова подтвердила, что реализация проектов КРТ требует колоссальных инвестиций, а основная финансовая нагрузка ложится на девелопера. При том, что в случае с возведением точечных объектов застройки компании таких обязательств не несут и потому их проекты оказываются более рентабельными. Отсутствие госпрограмм поддержки, высокие ставки банковского кредитования и нечеткие критерии оценки проектов усложняют реализацию проектов комплексного развития территорий.

Елена Досова прокомментировала рентабельность проектов КРТ для застройщиков.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Высокие расходы девелоперов напрямую сказываются на стоимости жилья для конечного потребителя. А его возможности сегодня ограничены – «стеклянный потолок» в 300 тысяч рублей за квадратный метр в Самаре пробит, но буквально единичными продажами.

Как отметила председатель инвестиционного комитета Клуба директоров Самарской области Светлана Ковыршина, вставка по ипотеке хотя и снижается, но остается высокой -около 16 % годовых на данный момент. Это делает кредитование для многих недоступным: для такого кредита нужен высокий доход, а банки ужесточают требования к заемщикам. Тем не менее, по словам эксперта, спрос на ипотеку сохраняется, особенно на льготные программы. Если платеж за аренду сопоставим с платежом по кредиту, то покупка квартиры выгодна. Особенно - на фоне роста цен на недвижимость и тренда на снижение ключевой ставки.

Светлана Ковыршина прокомментировала влияние возможностей кредитования на потребительский спрос.

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА. Перейти в Фотобанк КП

Спикеры солидарны: участие государства в создании капиталоемких объектов (школ, поликлиник, сетей), льготное кредитование и прозрачные правила оценки помогут снизить нагрузку на застройщиков. Это сделает КРТ рентабельнее, а жилье — доступнее, обеспечив сбалансированное развитие городской среды и повышение качества жизни горожан.

Ключевое условие успеха - единый подход и системная работа всех участников: власти, застройщиков, банков и жителей. Итогом должно стать улучшение качества городской среды и активизация покупателей на рынке первичного жилья.

К ЧИТАТЕЛЯМ

Узнавайте новости первыми, подпишитесь на наш телеграм-канал и канал в МАХ

Обсуждаем новости в нашем канале ВК. Подписывайтесь и оставайтесь на связи

Хотите больше историй и видео? Подпишитесь на наш дзен-канал