2017-11-27T08:03:15+03:00

Сделай свои интересы неприкосновенными

Чернила нотариуса 100 лет не выцветают.Чернила нотариуса 100 лет не выцветают.Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Президент Нотариальной палаты Самарской области Галина Юрьевна Николаева

- Чем обусловлено возвращение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом? В чем актуальность и необходимость привлечения нотариусов к процессу оформления сделок с недвижимостью?

- Возвращение обязательной нотариальной формы сделкам с недвижимостью, таким как отчуждение долей в праве собственности на недвижимость; отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным, обусловлено необходимостью действенной защиты прав участников таких сделок.

Нотариальное удостоверение - это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника. Возложенная на нотариуса функция по нотариальному удостоверению сделок с недвижимостью гарантирует достоверность правоустанавливающих документов на имущество, что является гарантией стабильности экономического правопорядка. Более надежной защиты прав участников гражданского оборота, чем нотариальная, законодатель предложить не может.

- Почему тогда некоторые, в том числе представители бизнес-структур, считают нотариальную форму неким барьером?

- Нотариальная форма - это не барьер, а стимул для экономического развития общества, стремящегося к правовому равновесию и стабильности.

Рынок недвижимости является высококонфликтной и конкурентной средой, где только нотариус призван обеспечить интересы обеих сторон.

Есть показательные результаты введения нотариальной формы, например в корпоративных отношениях. Введение обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью - яркий пример эффективной работы нотариата по предотвращению правонарушений. По данным ФНС России, уже в 2013 году количество незаконных сделок с долями ООО сократилось на три четверти, снизились рейдерские захваты организаций. В настоящее время незаконные сделки с долями снизошли к нулю. Именно этот позитивный опыт и был использован при введении нотариальной формы для части сделок с недвижимостью.

- Получается, что при заключении договоров в простой письменной форме стороны практически ничем не защищены?

- Совершенно верно. Более того, положения российского законодательства о простой письменной форме договоров с недвижимостью позволяют мошенникам наживаться на правовой неосведомленности граждан. Государственная регистрация прав не защищает от возникающих в таких случаях проблем.

За утрату права собственности по вине регистратора отвечает государство, но мало того, что размер компенсации не превышает 1 млн рублей, так и данная компенсация может быть выплачена только в том случае, если прежний собственник лишится по вине регистратора права на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания, а не любого недвижимого имущества.

Ответственность же риелторов вовсе не установлена законодательно, более того, законом даже не установлены никакие квалификационные требования к их деятельности - ни наличие юридического образования, ни членство в саморегулируемых организациях и пр.

- А какие гарантии есть у собственника в случае ошибки нотариуса?

- Нотариус, в отличие от государственного служащего или профессионального участника рынка недвижимости (риелторов, адвокатов), в рамках требований статьи 17 Основ несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный по его вине имуществу гражданина или юридического лица в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. Ошибся - обязан возместить.

Основами законодательства Российской Федерации о нотариате установлена четырехступенчатая система защиты рисков профессиональной ответственности, полностью покрывающая все убытки в случае ошибки нотариуса (ежегодное страхование гражданской ответственности нотариуса на сумму

5 000 000 руб., коллективное страхование гражданской ответственности нотариальной палатой на сумму не менее чем 500 000 рублей на каждого нотариуса, возмещение за счет личного имущества нотариуса, и в завершение - компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты, который сегодня составляет порядка 70 миллионов рублей.

- А вот введение обязательной нотариальной формы для сделок с долями в недвижимости чем обусловлено?

- Возвращение нотариальной формы сделкам по отчуждению недвижимости участниками долевой собственности направлено на реализацию государственной политики по ликвидации коммунальных квартир, что невозможно осуществить без надлежащей защиты прав сособственников.

Нарушение прав других сособственников при продаже доли, заключение мнимых сделок дарения в обход требований ст. 250 ГК РФ, многочисленные судебные споры по признанию таких сделок недействительными и способствовали введению обязательного нотариального удостоверения всех сделок по отчуждению долей.

- Сегодня достаточно распространены схемы отъема жилья за долги по заемным средствам. Как нотариальная форма могла бы защитить права собственников?

- Да, действительно, мошенничество в сфере недвижимости развивается очень быстрыми темпами, иногда опережая развитие мер противостояния ему. Например, микрофинансовые организации либо физические лица выдают гражданам, находящимся в трудном материальном положении, займы под большие проценты. При этом якобы в обеспечение исполнения обязательств заимодавец просит заемщика на всякий случай выдать доверенность на продажу квартиры. И при первой просрочке платежа эта квартира переоформляется либо на заимодавца, либо на третье лицо, недобросовестность которого еще сложнее доказать потом в суде.

Или другая схема, влекущая лишение прав собственника на жилое помещение, как правило, являющееся единственным пригодным для проживания. При неисполнении обязательств по выплате займа заимодавец (микрофинансовая организация) вынуждает заключать соглашения об отступном, по которому принадлежащее жилое помещение переходит в собственность заимодавца.

Юридически несведущие граждане в итоге лишаются единственного жилья, на которое по закону даже в судебном порядке не может быть обращено взыскание, несмотря на наличие неисполненных обязательств. Требования статьи 446 Гражданского процессуального кодекса устанавливают запрет на изъятие жилого помещения, если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, за исключением одного случая - если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Нотариус же обязан отказать в удостоверении такого соглашения об отступном и разъяснить гражданину требования законодательства о невозможности обращения взыскания на единственное жилое помещение.

Но, как правило, из-за надуманной дороговизны тарифа граждане стараются обойти нотариальную форму сделок, и в итоге, не зная своих прав, лишаются недвижимости, как говорится, «скупой платит дважды».

Слушайте также

ОБРАТНАЯ СВЯЗЬ
Московская студия 8-800-200-97-02
+7 (967) 200-97-02 +7 (967) 200-97-02
Региональная студия +7 (846) 379-39-39+7 (927) 790-09-60
СЛУШАЙТЕ ТАКЖЕ