Экономика

Ипотека: брать или ждать?

Эксперты на «Круглом столе» «Комсомолки» обсудили состояние рынка ипотеки в 2015 году и дали рекомендации тем, кто мечтает о своем жилье, но испытывает недостаток финансов

Фото: Евгения ГУСЕВА

Ипотека жива. Благодаря господдержке

С начала года в Самарской области по программам ипотечного кредитования выдано 16,25 млрд рублей – это около 12 тыс. займов на приобретение жилья и под его залог. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года эта цифра меньше почти в два раза! Тем не менее, говорить о неком провале ипотеки не приходится. Этот инструмент по-прежнему остается популярным среди тех, кто приобретает жилье. Другое дело: в начале года банки сами притормозили ряд своих программ, да и непривлекательные ставки отпугивали потенциальных заемщиков. Сегодня ситуация меняется – во многом благодаря господдержке.

Ольга Третьякова

Ольга Третьякова

Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА

- Если говорить в целом о текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования, то стоит отметить, что рынок ипотеки восстанавливается. Со стороны клиентов и партнеров - участников рынка недвижимости, мы видим интерес к оформлению жилищных кредитов. Особенно в рамках новых продуктов и спецпредложений. Начиная с марта текущего года, этот интерес в основном был направлен на развитие первичного рынка недвижимости в рамках программы госсубсидирования, - рассказывает руководитель направления жилищного кредитования Самарского отделения ПАО Сбербанк Ольга Третьякова. И приводит цифры:

- С начала года Сбербанк выдал жителям Самарской области более 10 000 ипотечных кредитов на общую сумму почти 12,5 млрд. руб. Ежемесячно мы выдаем более 1,3 млрд руб., а в день – более 60 млн. руб. Средний размер займа остался на уровне прошлого года и составляет 1,2 млн. руб. По объемам выдач в Сбербанке преобладает все же «вторичка» - около 60% ипотечных кредитов в Самарской области выдается на цели приобретения вторичного жилья.

Александр Прокопьев

Александр Прокопьев

Фото: Архив "КП"

- Безусловно, запуск государственной программы серьезно оживил рынок: выдача ипотечных кредитов в банках-участниках существенно возросла. Клиентов изначально привлекла низкая процентная ставка и условия кредитования, а в течение года Связь-Банк дополнительно снизил ставку, что не могло не стимулировать спрос, - отмечает управляющий Самарским филиалом Связь-Банка (Группа Внешэкономбанка) Александр Прокопьев. - Ипотечная программа Связь-Банка с государственной поддержкой пользуется огромной популярностью: по состоянию на 1 декабря банком во всех регионах работы, в том числе и в Самарской области, выданы кредиты на покупку жилья на сумму 6,7 млрд руб.

- Ипотека в 2015 году благодаря действиям правительства, запустившего целый ряд программ по оптимизации процентной ставки, не только удержала свои позиции как инструмент решения жилищного вопроса, но и помогла строительной отрасли в целом. Конечно, по сравнению с 2014 годом самих сделок стало меньше, но, если сравнивать ситуацию, которая сложилась в 2008 году, то потери минимальны, - резюмирует в свою очередь заместитель исполнительного директора СОФЖИ - руководитель департамента обеспечения жильем и кредитования Наталья Ладова. И поясняет, как господдержка сказалась на разных сегментах рынка:

Наталья Ладова

Наталья Ладова

Фото: Архив КП

- Во втором полугодии именно благодаря тому, что банки смогли предложить более выгодные ставки по ипотеке с господдержкой, количество сделок начало расти. Прежде всего, это коснулось рынка первичного жилья, для которого были предложены привлекательные процентные ставки, более выгодные, чем даже в 2014 году. К тому же, активно заработала федеральная программа «Жилье для российской семьи». Сейчас участниками программы являются 10 застройщиков, реализующих 12 проектов на 948,7 тыс. кв.м. Более 42 тыс. из них введут в эксплуатацию в нашем регионе в 2015 году. Эта программа привлекает жителей региона не только низкой ценой кв.м.-35 тыс. руб., не только наличием в квартирах чистовой отделки, но и льготными ипотечными ставками. Те, кто еще не знаком с условиями программы, могут обратиться к специалистам Фонда за разъяснениями. Рынок вторичного жилья оказался в 2015 году в более сложной ситуации: ипотечные ставки в начале года были высокими, что привело к определенной стагнации в данном секторе. Но уже к середине года ситуация стала исправляться: банки один за другим стали снижать процентные ставки.

Дмитрий Лысов

Дмитрий Лысов

- За время действия программы с господдержкой (на 1 октября) самарский филиал ВТБ24 выдал около 600 кредитов с господдержкой на сумму 808,9 млн руб. Жители Тольятти оформили около 50 кредитов на сумму 64,4 млн руб. По количеству сделок Самарская область уступает только Татарстану, Ленинградской, Тюменской, Челябинской, Свердловской, Московской областям, Красноярскому и Краснодарскому краю (9 место среди регионов России). По господдержке клиенты обычно проходят с первоначальным взносом 20%. В среднем размер первого взноса зависит от объекта строительства. Если это эконом-класс, то от 200 тыс. руб, если «элит» – от 2 млн руб, - подводит итог управляющий самарским филиалом ВТБ24 Дмитрий Лысов.

Ставки ниже, первоначальный взнос - меньше

Выгодно ли сегодня брать ипотеку? Мы поинтересовались у представителей банка, что сегодня могут предложить финансовые учреждения.

- Что касается перспектив, я считаю, что сейчас, в конце года, самое время взять ипотеку и обзавестись своим жильем, - говорит Наталья Ладова. - В начале следующего года может измениться ситуация с господдержкой, может поменяться ставка Центробанка. На данный момент покупка с привлечением ипотечных средств может быть максимально выгодной. Сегодня вполне реально взять ипотечный кредит на приобретение квартиры на вторичном рынке со ставкой от 12.9% годовых. Средний размер ипотечной ставки для вторички – 14-15%. Выбор программ и условий участия в них довольно широк. Специалисты Фонда готовы помочь всем желающим подобрать максимально выгодную ипотечную программу, а также разобраться в льготах и субсидиях, которые сделают приобретение жилья более выгодным.

- В конце 2014 года банки были вынуждены поднять процентные ставки по всем программам кредитования на рынке жилья – и первичном, и вторичном. В течение 2015 года ставки последовательно снижались, - говорит Александр Прокопьев. - Однако, безусловно, спрос на ипотеку остается во многом неудовлетворенным, потенциал для снижения существует. Связь-Банк со своей стороны продолжит работать над тем, чтобы сделать условия кредитования населения максимально доступным. Связь-Банк не ужесточал требования к ипотечным заемщикам. В нашем Банке они всегда оставались лояльными: чтобы подать заявку, нужен минимум документов. Подать заявку можно только по паспорту, направить весь комплект документов в Банк можно по электронной почте, что очень удобно для жителей отдаленных районов: приезжать в филиал Банка можно только один раз – на сделку.

- В конце года ажиотажного спроса с целью инвестирования в недвижимость мы не ждем. Спрос будет главным образом со стороны «потребителей», которые покупают жилье для себя. Объемы выдач будут меньше, чем в период ажиотажного 4 квартала прошлого года. В ближайшее время мы делаем ставку на кредитование застройщиков по совместной с АИЖК программе «Стимул». Сейчас рассматриваются заявки по нескольким самарским застройщикам. Это хорошая программа, которая поддержит рынок бюджетного жилья и ипотеки, - отмечает Дмитрий Лысов.

- С 26 октября Сбербанк снизил уровень минимального первоначального взноса при приобретении объекта недвижимости до уровня 15%, что сделало ипотеку для многих еще более доступной, - говорит Ольга Третьякова. - У нас Сбербанке действует акция «Молодая семья» с пониженными процентными ставками для семей, в которых одному из супругов до 35 лет, акция «Единая ставка», в рамках которой ставка не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Заявку на ипотечный кредит можно подать не только в филиалах банка, но и в офисах наших партнеров- Агентствах недвижимости, Застройщиков. Для заемщиков, которые хотят использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части по ипотечному кредиту, в Сбербанке действует специальная программа «Ипотека плюс материнский капитал». Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса, приобретая как готовое, так и строящееся жилье. В Сбербанке материнский капитал может выступать в качестве единственного источника первоначального взноса, без дополнительных денежных средств, при условии, что его размер не ниже минимальной установленной границы первоначального взноса.

Заводим «подушку безопасности»

На что же стоит обращать внимание заемщику, оформляя ипотеку?

- Будущий заемщик должен осознавать, что ипотечный кредит – это долговременный продукт. Выплаты могут длиться до 30 лет, - говорит Александр Прокопьев. - Поэтому на 100% все рассчитать просто невозможно. Однако существуют механизмы максимального снижения риска. Во-первых, надо выбирать недвижимость, а соответственно и ипотеку, «по средствам»: у любого человека, особенно семейного, есть масса важных потребностей, на которых нельзя экономить, и нужно распланировать бюджет таким образом, чтобы оставалось достаточно денег для их удовлетворения при условии выплаты процентов. Кроме того, не исключены и ситуации (например, рождение ребенка), когда вам может потребоваться начать тратить больше. Во-вторых, просто необходимо иметь «финансовую подушку безопасности»: накопления, которыми можно будет воспользоваться в критической ситуации. Также не стоит и пренебрегать личным страхованием жизни, здоровья и трудоспособности: если страховой случай произойдет, деньги окажутся очень кстати.

Будущему заемщику также надо понять, что ипотека – это, прежде всего, коммерческий продукт, и банки на нем зарабатывают, - продолжает он. - Ваша задача – выбрать наиболее выгодный для себя кредит, а для этого необходимо вооружиться калькулятором и просчитать все. Цена ипотеки складывается из: размера первоначального платежа (взноса), ежемесячного платежа на весь срок кредита и входящих в него процентов по кредиту. В первую очередь будущие заемщики обращают внимание на размер процентной ставки. Но, увидев низкие цифры, не торопитесь принимать решение, обязательно обратите внимание на отсутствие скрытых комиссий: существует практика, когда банк, объявляя процентную ставку по кредиту, не афиширует информацию о различных доплатах – за оформление документов, за страхование заемщика, за рассмотрение заявки, за выдачу средств из кассы и т.д. Вся эта информация должна быть четко оговорена и включена в ваш расчет. В Связь-Банке нет никаких дополнительных комиссий. Чем больше срок кредита, тем меньше ежемесячный платеж и тем больше общая переплата по кредиту. Определяя, на какой срок брать ипотеку, нужно понять, что для вас важнее: снижение общей переплаты по кредиту или более низкий ежемесячный платеж.

- Приобрести жилье по доступной цене при наличии акционных процентных ставок по ипотеке, безусловно, выгодно. Важно лишь правильно оценить свои силы и возможности обслуживания (погашения) ипотечного кредита. Для этого нужно определить размер своего ежемесячного семейного бюджета до ипотеки, и с учетом ежемесячного ипотечного платежа. Как правило, ежемесячный платеж по ипотеке будет комфортным, если его размер не будет превышать 1/4 от семейного бюджета, - поддерживает его мнение и Ольга Третьякова.