Своя квартира ближе к сердцу: как взять выгодную ипотеку в Самаре

Как выгодно приобрести собственную квартиру?

В начале 2019 года на ипотечном рынке выросли ставки, увиличилась и стоимость жилья. Однако, спрос на этот продукт не падает, ведь сегодня ипотека остается самым доступным способом приобрести собственное жилье. Как выбрать самый выгодный вариант жилищного кредита? Как разобраться с оформлением ипотеки? На вопросы читателей "КП", которые можно было задать здесь, ответила Оксана Ерофеева, заместитель руководителя Абсолют Банка в Самаре.

У нас в 2018 году родились двойняшки, мальчик и девочка. Других детей нет. Можем ли мы в этом случае претендовать на покупку квартиры по госпрограмме со ставкой 6% годовых? Купить квартиру я смогу только в новостройке или и на вторичном рынке тоже? Дмитрий.

Дмитрий, да, в случае рождения двойняшек вы имеете право купить квартиру по госпрограмме. По действующим условиям вы можете приобрести жилье именно в новостройке, не на вторичном рынке. У нас вы можете оформить детскую ипотеку по ставке ниже базовой — под 5,75% годовых, мы дополнительно снизили ее за свой счет. В этом случае, если вы возьмете кредит, к примеру, на 3 млн рублей на срок 20 лет, то ваш ежемесячный платеж составит 21 063 рубля.

Мы присмотрели квартиру в соседнем доме. Хотим расширяться. Там хорошая площадь, 60 кв метров, но сам дом – 1958 года постройки и внесен в список подлежащих в ближайшие годы капремонту. Будет ли это сложностью при получении ипотеки. Илона.

Илона, ваш случай требует индивидуального рассмотрения. Сам по себе год постройки не является критичным условием для оформления ипотеки. Имеет значение, если в доме, например, деревянные перекрытия – в этом случае с получением ипотеки в ряде банков будут сложности. Кстати, именно поэтому мы не советуем приобретать дома с деревянными перекрытиями – в дальнейшем их сложно реализовать, они сильно теряют в цене, в том числе, и потому, что не так много покупателей, готовых купить жилье за наличные. Что касается капитального ремонта, то тут совет такой: если его перспектива не влияет негативно на заключение по оценке недвижимости, то проблемы нет. Другое дело, если дом состоит на учете «под снос» - тогда купить в нем квартиру с помощью ипотеки практически невозможно.

У меня серая заработная плата. Официально только десять, реально сорок. Знаю, что это плохо, но что поделаешь, такой сегодня непростой рынок труда. Смогу ли я получить ипотеку? Дамир.

Дамир, для оформления ипотеки подойдет не только справка 2-НДФЛ, но и справка по форме банка. Также можно получить «Ипотеку по паспорту», без подтверждения доходов. В этом случае ставка будет выше на 1 п.п.

Можно ли использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса? У нас мало накоплений, всего 200 тысяч рублей, да и то, хотелось бы оставить наличные деньги для ремонта квартиры. Фируза.

Фируза, частично маткапитал действительно можно использовать в качестве первоначального взноса. При этом размер собственных денежных средств должен составлять не менее 10% от стоимости квартиры. В вашем случае размер собственных средств – 200 тысяч рублей, поэтому сейчас вы можете рассматривать для покупки в ипотеку квартиры не дороже 2 млн рублей.

Когда покупаешь квартиру в ипотеку, надо ли страховать ее на всю стоимость или только на суму ипотечного кредита, то есть долга банку? Олег.

Олег, как правило, страховая сумма равна размеру кредита плюс 10%. Но довольно часто заемщики по своей инициативе страхуют жилье на полную стоимость – чтобы защитить от рисков и собственные средства, вложенные в квартиру.

Меня пугает такой вопрос. Предположим, я куплю квартиру в ипотеку лет на 15-20. Получается, я буду все это время привязана к этой конкретной квартире? А вдруг мне захочется переехать в другой район? Или вообще жизнь сложится так, что я уеду из Самары в Москву? Как быть с ипотечным жильем? Татьяна.

Татьяна, на самом деле, ситуация с ипотечной квартирой не является неразрешимой. Продать ее до полной выплаты кредита вы сможете. И не только покупателю с наличными, но и с одобренным ипотечным кредитом. Все большее количество банков использует такую практику. Включая Абсолют Банк. Более того, благодаря широкой партнерской сети мы часто помогаем «встретиться» продавцу с покупателем и совершить выгодную сделку.

Смогу ли я прописать в ипотечную квартиру своих родителей? Есть ограничения? Валерий.

Валерий, банки дают согласие на регистрацию в ипотечной квартире близких родственников.

Заместитель управляющего операционным офисом Абсолют Банка в Самаре Оксана Ерофеева.

У мужа есть право на сертификат НИС. Хотим купить квартиру в Самаре. Какую максимальную сумму ипотеки мы можем получить по программе «Военная ипотека»? Какая будет ставка? Можно купить только новостройку или и вторичку тоже? Настя.

Настя, в вашем случае важно выбрать банк с большим опытом проведения сделок с сертификатами НИС и пониманием их специфики. Главное, о чем стоит помнить – такие сделки должны проходить быстро, ведь срок действия сертификата ограничен. Максимальная сумма займа с учетом сертификата НИС – 2,29 млн рублей, с учетом сертификата и ипотеки – 2 862 500 рублей. Минимальная сумма собственных средств – 20% от стоимости жилья. По программе «Военная ипотека» купить квартиру можно не только в строящемся доме, но и в готовом. Подать заявку на ипотеку вы можете дистанционно, без визита в банк, через риэлтора, причем рассмотрение займет всего несколько минут.

Планируем покупать квартиру в ипотеку. Своих накоплений – 1 млн рублей, лежат на вкладе в банке. Волнует вот такой вопрос. Если мы будем использовать эту сумму в качестве первоначального взноса, то когда надо передавать ее продавцу? До сделки или в день сделки? Если мы передадим ее до выдачи ипотеки и сделки, как аванс, то где гарантия, что продавец от сделки не откажется, а деньги сохранит и потом вернет нам в полном объеме? Какие есть механизмы, гарантирующие сохранность денег? Тимур.

Тимур, ваш вопрос говорит о высоком уровне финансовой и юридической грамотности. Вы совершенно правы – сумма первоначального взноса, как правило, достаточно велика, о ее сохранности стоит побеспокоиться. Оптимальное решение – аккредитивная схема расчетов. В этом случае банк выступает в роли гаранта и берет на себя ответственность то, что деньги покупателя поступят продавцу только в случае успешной регистрации сделки. Кстати, если вы берете ипотеку у нас, то аккредитивный счет будет для вас бесплатным.

Правда ли, что чем раньше начинаешь досрочно гасить ипотеку, тем меньше переплачиваешь? Эльвира.

Эльвира, да, это именно так. Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, то есть на «тело кредита». Чем раньше начинает уменьшаться «тело кредита» из-за досрочного погашения, тем меньше сумма процентов, меньше переплата.

Я могу тратить на оплату жилищного кредита около 20 тысяч рублей в месяц, не больше. На какую сумму кредита в этом случае я могу рассчитывать? Первоначальный взнос у меня есть – примерно 600 тысяч рублей. Мне 32 года. Руслан.

Руслан, с учетом этих параметров, скорее всего, вы можете взять кредит на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет. Но лучше всего подать заявку на кредит и получить точный результат. Это совершенно бесплатно, очень быстро и ни к чему вас не обязывает.

Я брал 2 года назад ипотеку по ставке 12,5% годовых. Есть ли смысл ее рефинансировать? Артур.

Артур, рефинансирование ипотеки становится выгодным при минимальной разнице между ставками от 1,5 п.п, а лучше – от 2 п.п. В этом случае расходы на оформление документов, страховку не «съедают» сэкономленные деньги. Сегодня средняя рыночная ставка по рефинансированию ипотеки в Самаре превышает 11,5% годовых, поэтому пока рефинансирование вам лучше отложить.

Если я возьму кредит на квартиру на сумму 2 млн рублей на срок 20 лет, то какой у меня будет ежемесячный платеж? Елена.

Елена, добрый день! Если взять за основу для расчета ставку 9,99% годовых, то ежемесячный платеж составит 19 тыс 620 рублей. Однако советую вам подать заявку на ипотеку и узнать, какую сумму вам одобрят и на каких условиях. У нас это делается быстро и даже без визита в банк – благодаря цифровой платформе вы подаете заявку из офиса риэлтора или застройщика и уже через 25 минут получаете готовое решение. Это все совершенно бесплатно и вас ни к чему не обязывает.

Хочу купить квартиру в новостройке, но смущает такой момент. Сдача в эксплуатацию – лишь через полтора года, а ипотеку нужно платить срезу после сделки. Можно ли до получения ключей взять ипотечные каникулы? Что говорит по этому поводу закон? Анатолий.

Анатолий, в соответствии с законом, ипотечные каникулы предоставляются заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Причем это должно быть подтверждено документально. Срок действия ипотечных каникул – не более 6 месяцев, и они будут предоставляться всего один раз за время действия кредита. Само по себе время от покупки квартиры в строящемся доме до вручения ключей не может считаться сложной финансовой ситуацией и, соответственно, поводом для ипотечных каникул. Если для вас принципиально заселиться как можно быстрее после сделки, то, возможно, стоит рассматривать жилье на вторичном рынке или квартиры в новостройках с более высокой степенью готовности.

Можно ли использовать маткапитал для детской ипотеки и буду ли я получать налоговый вычет по детской ипотеке? Виктория.

Виктория, да, маткапитал можно использовать в качестве части первоначального взноса (но собственных средств должно быть не менее 10% от стоимости квартиры), а также для частичного досрочного погашения. Налоговый вычет в случае с детской ипотекой предоставляется, однако при его расчете сумма маткапитала не учитывается. Также вы сможете получить ипотечный вычет – 13% от суммы выплаченных по кредиту процентов, но не более 390 тысяч рублей.

Мы хотели купить квартиру с помощью ипотеки, и оказалось, что тот вариант, который нам понравился, тоже в ипотеке, остаток значительный, более 1 млн рублей. В банке, который нам одобрил кредит, сказали, что такую квартиру нам не согласуют. Предложили выбирать другие, только не те, что в залоге у банка. Скажите, реально ли вообще получить ипотеку на квартиру, которая сама в ипотеке? Вера.

Вера, действительно, большинство кредитных организаций такие сделки не проводит. Однако у нас вы можете получить ипотеку на квартиру, которая уже является залоговым имуществом. Причем она может быть в залоге как у нас, так и в других банках. Ставка при этом не отличается от стандартных условий – от 9,99% годовых.

Какие документы мне понадобятся, чтобы подать заявку на ипотеку в вашем банке? Саша.

Саша, из документов для подачи заявки нужны справка о доходах по форме банка или в свободной форме, анкета, паспорт, копия трудовой книжки или трудового договора. Возможно и оформление ипотеки только по паспорту.

В прошлом году летом не успела взять ипотеку, очень жалею, ставки были низкие, а к зиме резко выросли. Сейчас вроде банки стали снижать ставки. Этот процесс продолжится, стоит еще немного выждать? Или есть риск, что «ипотечная оттепель» у нас ненадолго? Анна.

Анна, действительно, сейчас ситуация гораздо благоприятнее, чем в начале года, когда средняя ипотечная ставка держалась на уровне 11,0-11,5% годовых. В июне средний уровень по Самаре снизился до 10,2-10,5% годовых, при этом некоторые банки предлагают программы со ставками ниже 10,0% годовых. С учетом коррекции ключевой ставки ЦБ РФ в середине июня на 0,25 п.п можно прогнозировать дальнейшее снижение среднерыночной ипотечной ставки. Но до конца года коррекция составит не больше 0,5 п.п. Поэтому, если у вас есть необходимость в покупке жилья и накоплен хотя бы минимальный первоначальный взнос в размере 20%, лучше не откладывать приобретение квартиры. Тем более что цены на недвижимость растут, и до конца года они могут увеличиться на 10-15%. Так что есть смысл в ближайшее время подать заявку на кредит, узнать решение от банка и максимальную доступную сумму и приступать к выбору подходящего варианта квартиры.