«Рынок начинает питаться суррогатом»: эксперты оценили перспективы коммерческой недвижимости в Самаре

В Самаре совсем немного качественной коммерческой недвижимости

Фото: Светлана МАКОВЕЕВА

Эксперты оценили будущее рынка коммерческой недвижимости в Самаре. Его нынешнее состояние, вызовы последнего времени и перспективы обсуждали в рамках круглого стола в пресс-центре медиагруппы «Комсомольская правда» в Самаре. Участники рынка поделились собственным опытом и экспертными прогнозами – о ценах, уровне спроса и механизмах приобретения такой недвижимости.

Отложенный спрос и банкротства сделали рынок

Директор Поволжского филиала «Российский аукционный дом» Наталья Харланова подчеркнула, что в последние годы случился всплеск на рынке коммерческой недвижимости в связи с массовым выходом имущества в процедуре банкротства. Это повлияло на ценообразование на рынке недвижимости. Кроме того, если раньше инвесторы рассматривали в качестве покупки только недвижимость, то сегодня на первое место вышли продажи права требования долга, финансовые активы, залогом по которым выступает недвижимость. Не секрет, что такие лоты можно приобрести со значительным дисконтом. Коммерческая недвижимость по-прежнему интересна инвесторам как источник дополнительного дохода, поскольку этот инструмент давно доказал свою надежность.

- Более 50% сделок у нас – это покупка прав требования долга, остальное- это коммерческая, жилая недвижимость и другие виды имущества- привела пример Наталья Харланова и отметила, что это свидетельствует об интересе инвесторов к вложениям с более дешевой ценой и долгими сроками.

Обсуждение прошло в пресс-центре медиагруппы "Комсомольская правда" в Самаре

Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА

Учредитель компании «Визит» Михаил Минаев отметил, что в мае и июне был спад на рынке коммерческой недвижимости.

- Количество сданных в аренду помещений снизилось в два раза. И сейчас меньше покупателей звонят с условного «авито» по предложениям – люди хотят, чтобы специалисты им напрямую дали совет. Им сложно самим принять решение, они больше хотят защититься и частично переложить ответственность на эксперта в вопросе выбора, - отметил тенденцию Михаил Минаев.

Он также привел пример, как его агентство работает на рынке, где сейчас явно намечается недостаток коммерческой недвижимости:

- Мы берем объекты, подходящие под стритретейл, ремонтируем, делаем отдельный вход, сажаем арендаторов – то есть доводим до уровня рыночной потребности. И потом продаем, - отметил он.

Генеральный директор агентства недвижимости «Самара-Альфа» Ольга Семенова в свою очередь подчеркнула, что по ее оценкам ситуация была несколько иной:

- У нас в первом полугодии до конца мая проходили сделки по коммерческой недвижимости, но часть этих сделок представляла собой реализацию отложенных намерений. Люди думали, смотрели, не могли решиться, а известные события их подстегнули. А вот с середины июня-июля пошел спад активности, - уточнила она.

А вот Наталья Харланова призналась, что у аукционного дома выручка только растет – по цифрам этот год уже превзошел предыдущий.

Качественных предложений мало

Директор ООО "ОКТОГОН", главный редактор журнала "Строительство. Недвижимость. Rent& Sale" Олег Никитенко поставил рынке коммерческой недвижимости грустный диагноз.

- Если жилье успевает за спросом, то в коммерческой недвижимости все совсем не так. Девелопмент не поставляет на рынок достаточного количества качественных метров офисной недвижимости класса А и А+, складской и торговой недвижимости. И это приводит к тому, что рынок начинает питаться суррогатом. Покупают неподходящие варианты, но дешевле, с надеждой на переделку. Это всегда компромисс и это плохо для бизнеса, - подчеркнул Олег Никитенко. По его словам это снижает приток инвестиций на рынок коммерческой недвижимости, так как можно купить дешевле пусть даже и не то, что надо.

Наталья Харланова подчеркнула, что в последние годы случился всплеск на рынке коммерческой недвижимости в связи с массовым выходом имущества в процедуре банкротства

Фото: Ксения ТИМОФЕЕВА

Генеральный директор АО «Промышленные Парки» Сергей Евсеев рассказал о спросе крупных компаний на большие складские комплексы и отметил, что большинство инвесторов в этом случае интересует класс А и А+, внимание больше обращают на измерение по кубометрам – пространство в складах используют не только горизонтально, но и вертикально. Более того, большинство интересуются не Самарой, а периферией, строят региональные и межрегиональные склады, отмечая подъездную доступность.

- Пять лет назад рынка складской недвижимости в Самарской области практически не было, а сейчас он растет и продолжит расти, но обязательно в сторону качественного обновления, уточнил Сергей Евсеев.

Президент Ассоциации Поволжской Гильдии Риэлторов Ольга Пискаева обозначила еще одну проблему, связанную как раз с торговыми площадями. Дело в том, что застройщики пока до конца не понимают, как нужно развивать первые этажи новостроек. Сейчас некоторые хотя бы начали не продавать их на этапе застройки под жилые, но все равно еще не до конца понимают, как здесь будет выстроено взаимодействие с возможными арендаторами и как все будет организовано.

- Впрочем, сейчас застройщики начинают к нам больше обращаться, вместе прорабатывать вопросы, так как рынок сложный. Мы надеемся, что будем вместе сотрудничать, - отметила Ольга Пискаева.

Основатель агентства недвижимости «Магазин новостроек» Руфия Сафина подчеркнула, что по ее опыту сейчас есть те застройщики, которые пока не определились, что делать с коммерческой недвижимостью в своих новостройках, но есть и те, кто оставляет ее для себя. И делают все для того, чтобы арендаторам было интересно.

- К этой категории я отношу тех застройщиков, которые реализуют комплексную аренду. И тут застройщики должны сразу понимать, какую они недвижимость реализовывают – то есть не будет рядом пять кофеен и так далее, - поделилась она своими наблюдениями.

Цены будут зависеть от объектов

В финале эксперты обсудили и ценовой вопрос. Ольга Семенова считает, что хорошие локации только будут расти в цене, но вот не слишком привлекательные в стоимости потеряют. Адвокат и председатель квалификационной комиссии ПАСО Алексей Кокин отметил, что здесь нужно смотреть на спрос – и на фоне банкротств в том числе. В долгосрочном же прогнозе можно скорее говорить о падении цен.

Олег Никитенко подчеркнул, что ситуация на рынке перестает прощать неэффективность. В цене будет расти хорошая и качественная недвижимость, а вот менее востребованные варианты будут падать. Он также отметил, что сейчас идет отток посетителей из ТЦ в сторону стритретейла – и такая недвижимость будет востребована, но в том случае, если она реально хорошая.